Man fødes, gjør ferdig studier, får en partner, kjøper egen bolig og får barn. Det er nærmest en forventning at man skal følge denne normen. La oss utfordre denne tankegangen litt.

Det kan lønne seg å leie ut egen bolig og leie der man selv bor.

Yield

Yield er et av eiendomsbransjens mest sentrale begrep. Det sier noe om verdien av en utleieeiendom. Man gjør en beregning basert på leieinntekter og eiendommens verdi og får et prosenttall. Jo høyere tallet er jo «bedre» kjøp er et næringsbygg. Det vil si at inntektene er høy i forhold til investeringen.

I næringssammenheng snakker man ofte om netto yield og brutto yield. Netto yield er leieinntekter minus driftskostnader delt på verdi. For private boliger bruker vi ofte bare brutto yield.

Kort forklart: Lav yield = bra å leie, høy yield = bra å eie.

Når er inntekt på utleiebolig skattepliktig?

Hva er en god investering?

Eiendomsmarkedet drives av mange av de samme faktorene som markedet for øvrig. Tilbud og etterspørsel. I sentrale strøk som Oslo er boligprisene høye, ute i distriktene er prisene lavere. De høye prisene på sentrale Østlandet kan føre til en lavere yield. Da kan det være mer lønnsomt å leie i Oslo og eie i f.eks. Fredrikstad. Men hvem har regnet ut yield på sin egen bolig?

Leie ut egen bolig?

La oss se på et eksempel av twitterbruker Mike (Michael McMillan) @michaelmcmillan:

Du bor og eier en bolig i Oslo til 6,5 millioner. Leieprisen i området tilsvarer 19 000,- pr måned altså en yield på 3,5%. Men det er ikke nok til å dekke fellesutgifter, vedlikehold og lignende. Totalt på dette regnestykket går du 5000,- pr måned i minus. Altså burde du øke husleien til 24 000,- pr måned. Det er ikke markedet villig til å betale og du er jo din egen utleier så hva gjør man?

La oss si du selger boligen i Oslo, og kjøper en bolig utenfor byen til samme pris. Her får man en stor 4-mannsbolig for samme pris og du leier ut hele boligen for 43 000,- pr måned.
Hvordan skal man finne en drømmeleietaker?
Yielden på denne boligen er 8%. Etter alle utgifter går du 5000,- i pluss hver måned.
Men nå har du ikke noe sted å bo.

Tenk deg at du leier tilbake leiligheten du solgte tidligere, for 19 000,- pr måned. Men nå er du leietaker så du taper ikke 5000,- pr måned lengre.

Fra minus 5000,- til pluss 5000,- pr måned. Eller 120 000,- pr år!

Verdistigning

Eksempelet tar ikke høye for verdistigning og historisk har det vært høyere verdistigning i sentrale strøk og de største byene. Det er mulig å refinansiere et boliglån i banken hvis verdien på boligen stiger og ta ut egenkapital til nye investeringer.
Kostnader til refinansiering er fradragsberettiget, les om flere fradrag i denne artikkelen Leier du ut? Da bør du få med deg fradragene som kan spare deg for tusenvis av kroner.
Men med de siste renteøkningene er det grunn til å tro denne prisstigningen vil avta noe fremover.

Dette er ikke for alle, men mange kan altså bygge seg opp egenkapital ved å kjøpe bolig utenfor de største byene, selv om man ønsker å bo sentralt. Kanskje en tanke for unge som ønsker å komme inn på et presset boligmarked.

Utleieappen

Hvis du skal investere i en bolig for utleie må du ha full kontroll på inntekter og utgifter. Ved å bruke Utleieappen kan du opprette gratis digitale leiekontrakter, holde full kontroll over inntekter og utgifter og du kan sende inn utfylte skjema til skatteetaten.
Hvorfor skal man bruke Utleieappen – Enklere Utleie?

Regnestykker

Her er brutto yield regnestykkene som er brukt i eksempelet.
Bolig i Oslo
(19000 x 12) / 6 500 000 = 3,5%
Bolig utenfor Oslo
(43000 x 12) / 6 500 00 = 7,93%